不動産の財産分与について
財産分与の対象になる財産として、不動産は非常に多くあります。
しかし、不動産をどのように評価するのか、どのように分けるのか、住宅ローンはどうなるのか、頭金を誰が出したかなど、問題が多くあります。
目次
１．不動産を売却する場合
①売却して利益が出る不動産
この場合、諸費用を差し引いた額を双方に分与する事になります。
ここで、頭金を一方の配偶者やその両親が出していたというケースがあります。
この場合にどうするのかは決まっている訳ではありませんが、多くは頭金の割合を除いた部分を財産分与の対象とする計算ですることが多いでしょう。
例えば、
購入価格が５０００万円
現在価値が４０００万円
頭金を夫が１０００万円 残ローンが３０００万円
だったとします。
この場合、売却益が１０００万円あります。
そして、頭金の１０００万円は、購入価格が５０００万円ですので、５分の１の割合です。
この５分の１を除いた５分の４を財産分与の対象とします。
１０００万円の５分の４ですので、８００万円を２分の１とします。
したがって、夫の取得額は、４００万円と、頭金の割合である５分の１＝２００万円を加
えた６００万円が取得額となります。
②売却してもローンが残る不動産
不動産がオーバーローンになっている場合、債権者（銀行）と交渉して、売却する必要がありますが、売却できたとして、残ったローンは支払う必要があります。
ここで、残ったローンをどうするかということが問題になります。
全体の財産がプラスである場合は、残ローン分を財産分与に考慮するということが考えられます。
他に財産がなく、プラスにならない場合は、ローンを名義人でない方の配偶者に分与するということは、実務上は行われていません。
２．不動産を売却しない場合
通常はいずれか一方がその不動産を取得します。
この場合に不動産の評価は、売却価格によります。
不動産鑑定を行うこともありますが、簡易査定で決めることが多くあります。
複数の評価の中で妥当な点を見いだしていくという作業が必要になります。
住宅ローンが残っている場合は、それを全体の財産分与の中で考慮することになります。
全体としてマイナスになっている場合に、ローンを名義人以外の配偶者に分与することは、実務上は行われていません。
名義を変更した場合の税金
不動産の名義を変更した場合、贈与税・不動産取得税はかかりません。
財産分与はあくまで自分の財産だからだと考えればわかりやすいでしょう。
しかし、分与した側に譲渡所得税は課税されます。
ローンが残っているが、名義人でない配偶者が住み続ける場合
よくある例は、ローンの名義人は夫ですが、妻側が子どもの学校のことなどがあり、離婚後も子どもと居住するというケースです。
この場合でも、ローンは名義人が支払う必要があります。
そこで、妻が居住する場合に、その居住利益をどう考慮するかなどが問題になることがあります。
これは法的な側面だけでなく、どのようにすれば双方の納得が得られやすいのという側面があり、結論が決まっているということはありません。
どうしたいのかを検討し、話し合っていく必要があります。
ご自身の置かれた状況を整理し、弁護士に相談してください。
離婚と財産分与
弁護士法人アイリス
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